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Con questo post cercherò di aprire una serie di considerazioni riguardanti uno dei passi fondamentali per l’acquisto di un immobile… la fonte di finanziamento.

Il più classico dei metodi per ottenere il finanziamento necessario all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile è il mutuo. La scelta del mutuo implica moltissime considerazioni ed alcune volte è dettata da leggi di mercato che non lasciano molte scelte. Ma prima di procedere con argomenti di discussione più avanzati è utile una piccolo introduzione.

La definizione che troviamo su Wikipedia alla voce mutuo è: “Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.”

In soldoni il mutuo non è altro che un finanziamento che può essere erogato da una banca, un’istituto di credito o una società finanziarie per l’acquisto di una unità abitativa (prima o seconda casa) o per la sua ristrutturazione. L’erogazione del denaro viene effettuata a fronte della stipula di un vero e proprio contratto mediante il quale il mutuatario (colui che richiede) si impegna a restituire la cifra al mutuante (parte che concede il finanziamento) nel corso del tempo secondo un piano di rimborso (chiamato ammortamento) prestabilito.

I principali elementi caratterizzanti un mutuo sono:

• Rata: La quota in denaro restituita periodicamente utilizzata per estinguere il debito (tipicamente la periodicità può essere mensile, trimestrale o semestrale). E’ stabilita da un piano di ammortamento ed è composta da una quota di capitale ed una di interessi.
• Capitale: E’ l’ammontare ottenuto con il finanziamento che deve essere restituito. Normalmente il valore del mutuo viene erogato fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile. Alcune banche possono arrivare al 100% ma potrebbero chiedere condizioni più onerose o garanzie aggiuntive.
• Tasso d’interesse: L’interesse rappresenta la somma che il mutuantario deve come compenso al mutuatante per ottenere la disponibilità di un capitale. Il tasso indica la percentuale di denaro che deve essere restituita rispetto al capitale erogato. I muti si contraddistnguono per:
  • Mutuo a tasso fisso: il tasso è determinato alla stipula del contratto e rimane invariato nel tempo
  • Mutuo a tasso variabile: la rata varia nel tempo in dipendenza di un parametro finanziario di riferimento
  • Mutuo a tasso misto: quando il tasso è applicato in modo diverso nel corso del tempo (un periodo seguendo il tasso variabile, e l’altro seguendo il tasso fisso)
  • Mutuo a tasso variabile con CAP: è un mutuo che segue l’andamento del variabile ma con una assicurazione che llimita la crescita verso l’alto del tasso nel corso del tempo
• Piano di ammortamento: E’ il programma mediante il quale si definisce l’ammontare delle singole rate e le loro scadenze. Il piano più diffuso attualmente è il così detto “ammortamento alla francese” in cui per ogni rata la quota di capitale rimborsato è crescente, mentre la quota di interessi è decrescente. Un esempio in caso di rata costante di importo 100:

• Durata: Rappresenta la lunghezza in anni del piano di ammortamento, cioè dopo quanto il debito sarà estinto (tipicamente 5, 10, 15, 20, 30 anni)
• Ipoteca: Rappresenta il diritto che ha il mutuante ad avvalersi sul bene in caso di insolvenza del debito, ed è di fatto la garanzia per la concessione del mutuo.

L’atto per la concessione del mutuo deve essere stipulato come atto pubblico e quindi davanti ad un notaio sottoforma di un vero e proprio contratto.

A presto,
Bartolomeo S.

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