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Una delle buone notizie per chi stipula un mutuo per acquisto di prima casa è la possibilità di detrarre fiscalmente almeno una parte degli interessi passivi che gravano sul finanziamento. Un interessante documento da cui partire è un manuale readatto in formato elettronico direttamente dall’agenzia delle entrate scaricabile al seguente indirizzo:

•  ”Le agevolazioni fiscali sui mutui” - Agenzia delle entrate (pdf)

• Detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche pari al al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, derivanti da mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti solo per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze per un importo non superiore a 3.615,20 euro.

I principali vincoli e considerazioni da fare su questa possibilità di detrazione sono:

• Per ottenere l’agevolazione il proprietario dovrà trasferire la propria residenza nell’abitazione aquistata entro 1 anno dall’atto di acquisto.
• Nel caso di mutui misti (ad es. mutuo per acquisto e ristrutturazione), l’importo riferibile all’acquisto dell’abitazione principale deve essere chiaramente distinto per consentire una corretta detrazione.
• Per essere detraibile il mutuo stipulato deve essere obbligatoriamente garantito da ipoteca su immobili, anche se non è richiesto che l’immobile da ipotecare sia lo stesso che viene acquistato.
• L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo al mutuo.
• Il soggetto che eroga il mutuo deve essere residente in Italia o in uno Stato membro dell’Unione Europea.

Queste agevolazioni sono valide per tutti i mutui stipulati dal 1993 in poi mentre vigono regole particolare per quelli stipolati antecedentemente:

• Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale. L’importo massimo detraibile per ciascun intestatario del mutuo è di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione.
• Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario

Anche in caso di mutuo per ristrutturazione c’è la possibilità di detrarre il 19% dagli interessi passivi ma con le seguenti caratteristiche:

• L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta; quindi, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
• La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardante l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.

Per ulteriori approfondimenti o casistiche particolari la guida sopra citata risponde alla maggior parte dei dettagli e risulta molto utile averla a portata di mano per confrontarsi con il proprio commercialista.

A presto,
Bartolomeo S.

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L’EURIRS (Euro Interest Rate Swap = tasso per gli swap su interessi) è il tasso preso come riferimento per la determinazione del tasso di interesse nel caso dei mutui a tasso fisso. Il valore è determinato quotidianamente dalla European Banking Federation e indica il tasso medio con il quale gli istituti di credito possono stipulare degli investimenti a copertura di innalzamenti del tasso di interesse. Per la banca si tratta di un tipo di investimento che permette di guadagnare in caso di aumento degli interessi in modo da bilanciare eventuali impatti sui prestiti che questa ha richiesto.

Come per l’EURIBOR anche questo tasso viene stabilito da un organismo indipendente dalla Banca Centrale Europea e per questo può variare in modo indipendente dalla politica monetaria centrale.

Il valore dell’EURIRS dipende dalla durata in anni del mutuo ed il valore del tasso aumenta con il prolungarsi del mutuo. Di seguito i dati aggiornati ad oggi 22 Febbraio 2010:

Per i dati aggiornati è possibile fare riferimento al sito de il Sole 24 Ore.

(more…)

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In un articolo precedente è già emerso dal confronto fra EURIBOR e tasso BCE come l’EURIBOR sia un parametro di riferimento molto più variabile del tasso BCE. Pur essendo entrambi parametri utilizzabili come riferimento per i mutui a tasso variabile dipendono da fattori completamente diversi.

Il tasso BCE è determinato dalla Banca Centrale Europea con lo scopo di mantenere stabile il flusso di denaro liquindi all’interno dell’unione ed è quindi soggetto a decisioni politiche molto più stabili. L’EURIBOR dal canto suo è invece un indicatore che rappresenta il costo del denaro che cerca di anticipare possibili evoluzioni future dell’economia. Per questa ragione giornalmente può subire variazioni dovute all’andamento dei mercati finanziari o a previsioni sull’inflassioni o a voci di corridoio di possibili ritocchi del tasso BCE da parte della Banca Centrale.

Le fluttuazioni possono riguardare soltanto uno dei tre tassi EURIBOR, ad esempio se per caso è previsto un aumento del costo del denaro fra tre mesi il tasso ad un mese rimarrà invariato, mentre saranno ritoccati verso l’alto l’euribor a tre e a sei mesi.

Si parla di costo del denaro riferendosi a questi tassi in quanto rappresentano il costo con cui una banca può prendere nuovo denaro liquido in prestito da altre banche (EURIBOR) o dalla Banca Centrale (BCE). Ed è quindi il costo per ottenere nuova moneta direttamente alla fonte.

Analizzando più nel suo complesso l’andamento dei tassi di interesse legati al costo del denaro solitamente in periodi di recessione, di economia stagnante (come quello attuale) i tassi sono mantenuti bassi per due motivi:

• Etico: mantenere basso il costo per nuovi prestiti e facilitare la ripresa
• Di mercato: se i prestiti costassere troppo in una economia che non va bene non ci sarebbero clienti disposti a prendere nuovi finanziamenti in quanto non avrebbero soldi per permetterselo.

in caso di economia galoppante, di ripresa economica e in periodi di grossi investimenti invece succede esattamente il contrario ed i tassi tendono a salire sempre per i due motivi elencati sopra:

• Etico: equilibrare la crescita per evitare speculazioni o bolle
• Di mercato: vista la possibilità di guadagno ci sono più soldi a disposizione per accedere a nuovi finanziamenti

Il tasso viene determinato quotidianamento dalla European Banking Federation (EBF) come media dei tassi di deposito interbancario tra un insieme di banche, oltre 50. I tassi devono essere comunicati entro le ore 11 CET, all’agenzia Reuters che provvede, per ogni singola scadenza, a calcolarne la media (arrotondata al terzo decimale) escludendo dal computo il 15% dei valori rispettivamente più alti e più bassi. L’andamento dell’EURIBOR è tenuto sotto controllo da un comitato delegato dalla più importanti canche europee. Il comitato è il Euribor Panel Steering Committee e la sua composizione può essere visualizzata sul sito ufficiale Euribor.org.

Detto questo, una delleriflessioni che possono essere fatte al momento della scelta tra un mutuo a tasso fisso ed uno a tasso variabile può essere basata anche sulle personali previsioni di andamento dell’economia. E’ bene sottolineare personali in quanto il periodo di crisi mondiale attuale dimostra che nessuna previsione a lungo termine è possibile e anche le più oggettive analisi possono sbagliare.

A presto,
Bartolomeo S.

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L’interesse è forse il parametro che più caratterizza il mutuo e per questo merita una trattazione profonda. Rappresenta la percentuale rispetto al capitale erogato di costo per cui l’erogatore è disposto a fornirci il prestito.

Escludendo alcune combinazioni che vedremo più avanti, principalmente il tasso può essere variabile nel corso del mutuo o fisso. In entrambi i casi è determinato come somma di un parametro di riferimento dato dal mercato (solitamente un tasso di interesse definito dalla comunità europea) più una percentuale chiamata spread. Per capire meglio se il mutuo ha uno spread del 1% e il tasso di interesse di riferimento in un certo momento vale 3% il tasso finale che viene pagato sul mutuo è di 3+1 = 4%.

Le due principali tipologie di mutuo che si trovano sul mercato sono quelle con mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso.

Mutui a Tasso Variabile
In questi casi il tasso di riferimento per il quale si paga il mutuo cambia nel tempo. Ad ogni rata viene rideterminato il valore di interessi da restituire rispetto al capitale che rimane da rimborsare. Il grafico qui sotto rappresenta un andamento ipotetico nel tempo del tasso di interesse (blu) e del tasso effettivamente applicato al mutuo (tasso di riferimento più spread).
L’importo della rata associata ad un mutuo a tasso variabile quindi varia nel tempo aumentando con un aumento dei tassi di interesse e diminuendo in caso di abbassamento. Il tasso di riferimento utilizzato è solitamente l’EURIBOR (acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate ossia tasso interbancario di offerta in euro) che rappresenta il tasso con cui le banche si fanno prestiti tra loro. Esistono diversi tipi di EURIBOR a seconda della frequenza con cui viene pagata la rata (mensile = euribor a un mese, trimestrale = euribor a 3 mesi, …).
In alcuni prodotti viene preso come riferimenti il tasso BCE che è il tasso ufficiale definito dalla Banca Centrale Europea. Questo parametro è più stabile nel tempo e mediamente leggermente più basso dell’euribor e proprio per questa ragione vengono spesso associati degli spread più alti che lo rendono non conveniente.

Mutuo a Tasso Fisso
Scegliendo una tipologia di mutuo a tasso fisso il valore del tasso d’interesse viene stabilito alla stipula del contratto di mutuo e questo rimane invariato per tutta la durata del piano di ammortamento. In un mutuo di questo tipo il valore della rata non varia mai nel tempo e rimane costante per tutta la vita del piano di ammortamento. Il tasso di riferimento generalmente utilizzato è l’EURIRS (acronimo di Euro Interest Rate Swap, tasso per gli swap su interessi) che rappresenta il tasso con cui le banche stipulano dei contratti per coprirsi da eventuali riarsi degli interessi (una specie di assicurazione). Eistono diversi tipi di EURIRS dipendenti dalla durata del mutuo in anni e generalmente più il mutuo è lungo nel tempo più il valore del tasso è alto in quanto la banca è maggiormente esposta ad un possibile rialzo del tasso di interesse reale (che invece con questo tipo di mutuo viene bloccato). Il tasso EURIRS è generalmente molto più alto dell’EURIBOR.

Le banche oggi offrono anche altre tipologie di mutuo basate su particolari andamenti del tasso di interesse che mirano a proteggere maggiormente il cliente.

Mutui con tasso CAP
CAP deriva dall’inglese “capped” che letteralmente può essere tradotto con provvisto di cappello. In questo caso si tratta di un mutuo a tasso variabile (con le stesse caratteristiche del già discusso) ma con un tetto massimo oltre al quale il tasso (riferimento più spread) non può andare. Nell’immagine sotto ad esempio un andamento con cappello al 3,5%.
Il tasso di riferimento preso in considerazione è sempre l’EURIBOR ma in questo caso l’assicurazione del tetto massimo è pagata con uno spread imposto più alto. Avere uno spread più alto impone anche un valore minimo sotto cui il tasso con cui si ripaga il mutuo non può scendere (anche se al limite il tasso di interesse fosse 0% se ci sommiamo lo spread dobbiamo pagare un mutuo con tasso uguale allo spread).

Mutui a tasso misto
I mutui a tasso misto sono contraddistinti da un andamento dei tassi che viene calcolato in modo diverso a seconda del periodo di vita del mutuo. Ad esempio mutui che per i primi 5 anni seguono un andamento a tasso variabile e poi dopo continuano la loro vita con un andamento a tasso fisso o viceversa. In questo caso il tasso di riferimento utilizzato varia ed è diverso tra le singole soluzioni proposte dalle banche.

A presto,
Bartolomeo S.

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