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Una delle voci di spesa che devono essere prese in considerazione al momento dell’acquisto di una casa sono le imposte da pagare sulla stipula del contratto di mutuo. Ancora una volta ci viene incontro l’agenzia delle entrate con la sua guida già destcritta nel precedente articolo sulle detrazioni fiscali.

Le spese sono diverse a seconda di chi concede il mutuo facendo dinzione tra banche (assoggettate all’imposta sostitutiva sui finanziamenti) e le imprese non bancarie (assoggette alle imposte ordinarie previste sugli atti). Ma iniziamo a vederle nel dettaglio.

Tra le eventuali altre le principali imposte da versare per mutui erogati da imprese non bancarie sono:

• l’imposta di registro fissa sul contratto di finanziamento (pari a 168 euro);
• l’imposta proporzionale (nella misura di 0,50%) sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore;
• l’imposta proporzionale ipotecaria per l’iscrizione (2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse;
• l’imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento (pari a 14,62 euro per ogni foglio) e sulle ricevute di pagamento delle rate (attualmente 1,81 euro per esemplare);
• l’imposta proporzionale di bollo (nella misura del 12 per mille) sulle cambiali rilasciate.

Tra le eventuali altre le principali imposte da versare per mutui erogati da banche sono:

• l’imposta sostitutiva sui finanziamenti la cui applicazione determina l’esenzione dall’imposta di bollo, dall’imposta di registro, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative. L’applicazione dell’imposta sostitutiva non determina invece l’esenzione totale dell’imposizione sulle cambiali, emesse in relazione alle operazioni di finanziamento bancario a medio e lungo termine, che rimangono soggette ad imposta di bollo nella misura dello 0,1 per mille (anziché del 12 per mille).
• L’aliquota dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine è pari allo 0,25% o al 2% dell’importo erogato, a seconda che si tratti di prima casa o meno.

Per maggiori informazioni o casistiche particolari la guida citata dell’Agenzia delle entrate risulta essere una buona base di partenza.

A presto,
Bartolomeo S.

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Una delle buone notizie per chi stipula un mutuo per acquisto di prima casa è la possibilità di detrarre fiscalmente almeno una parte degli interessi passivi che gravano sul finanziamento. Un interessante documento da cui partire è un manuale readatto in formato elettronico direttamente dall’agenzia delle entrate scaricabile al seguente indirizzo:

•  ”Le agevolazioni fiscali sui mutui” - Agenzia delle entrate (pdf)

• Detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche pari al al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, derivanti da mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti solo per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze per un importo non superiore a 3.615,20 euro.

I principali vincoli e considerazioni da fare su questa possibilità di detrazione sono:

• Per ottenere l’agevolazione il proprietario dovrà trasferire la propria residenza nell’abitazione aquistata entro 1 anno dall’atto di acquisto.
• Nel caso di mutui misti (ad es. mutuo per acquisto e ristrutturazione), l’importo riferibile all’acquisto dell’abitazione principale deve essere chiaramente distinto per consentire una corretta detrazione.
• Per essere detraibile il mutuo stipulato deve essere obbligatoriamente garantito da ipoteca su immobili, anche se non è richiesto che l’immobile da ipotecare sia lo stesso che viene acquistato.
• L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo al mutuo.
• Il soggetto che eroga il mutuo deve essere residente in Italia o in uno Stato membro dell’Unione Europea.

Queste agevolazioni sono valide per tutti i mutui stipulati dal 1993 in poi mentre vigono regole particolare per quelli stipolati antecedentemente:

• Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale. L’importo massimo detraibile per ciascun intestatario del mutuo è di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione.
• Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario

Anche in caso di mutuo per ristrutturazione c’è la possibilità di detrarre il 19% dagli interessi passivi ma con le seguenti caratteristiche:

• L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta; quindi, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 2.582,28 euro si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
• La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardante l’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.

Per ulteriori approfondimenti o casistiche particolari la guida sopra citata risponde alla maggior parte dei dettagli e risulta molto utile averla a portata di mano per confrontarsi con il proprio commercialista.

A presto,
Bartolomeo S.

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L’EURIRS (Euro Interest Rate Swap = tasso per gli swap su interessi) è il tasso preso come riferimento per la determinazione del tasso di interesse nel caso dei mutui a tasso fisso. Il valore è determinato quotidianamente dalla European Banking Federation e indica il tasso medio con il quale gli istituti di credito possono stipulare degli investimenti a copertura di innalzamenti del tasso di interesse. Per la banca si tratta di un tipo di investimento che permette di guadagnare in caso di aumento degli interessi in modo da bilanciare eventuali impatti sui prestiti che questa ha richiesto.

Come per l’EURIBOR anche questo tasso viene stabilito da un organismo indipendente dalla Banca Centrale Europea e per questo può variare in modo indipendente dalla politica monetaria centrale.

Il valore dell’EURIRS dipende dalla durata in anni del mutuo ed il valore del tasso aumenta con il prolungarsi del mutuo. Di seguito i dati aggiornati ad oggi 22 Febbraio 2010:

Per i dati aggiornati è possibile fare riferimento al sito de il Sole 24 Ore.

(more…)

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Con questo post cercherò di aprire una serie di considerazioni riguardanti uno dei passi fondamentali per l’acquisto di un immobile… la fonte di finanziamento.

Il più classico dei metodi per ottenere il finanziamento necessario all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile è il mutuo. La scelta del mutuo implica moltissime considerazioni ed alcune volte è dettata da leggi di mercato che non lasciano molte scelte. Ma prima di procedere con argomenti di discussione più avanzati è utile una piccolo introduzione.

La definizione che troviamo su Wikipedia alla voce mutuo è: “Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.”

In soldoni il mutuo non è altro che un finanziamento che può essere erogato da una banca, un’istituto di credito o una società finanziarie per l’acquisto di una unità abitativa (prima o seconda casa) o per la sua ristrutturazione. L’erogazione del denaro viene effettuata a fronte della stipula di un vero e proprio contratto mediante il quale il mutuatario (colui che richiede) si impegna a restituire la cifra al mutuante (parte che concede il finanziamento) nel corso del tempo secondo un piano di rimborso (chiamato ammortamento) prestabilito.

I principali elementi caratterizzanti un mutuo sono:

• Rata: La quota in denaro restituita periodicamente utilizzata per estinguere il debito (tipicamente la periodicità può essere mensile, trimestrale o semestrale). E’ stabilita da un piano di ammortamento ed è composta da una quota di capitale ed una di interessi.
• Capitale: E’ l’ammontare ottenuto con il finanziamento che deve essere restituito. Normalmente il valore del mutuo viene erogato fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile. Alcune banche possono arrivare al 100% ma potrebbero chiedere condizioni più onerose o garanzie aggiuntive.
• Tasso d’interesse: L’interesse rappresenta la somma che il mutuantario deve come compenso al mutuatante per ottenere la disponibilità di un capitale. Il tasso indica la percentuale di denaro che deve essere restituita rispetto al capitale erogato. I muti si contraddistnguono per:
  • Mutuo a tasso fisso: il tasso è determinato alla stipula del contratto e rimane invariato nel tempo
  • Mutuo a tasso variabile: la rata varia nel tempo in dipendenza di un parametro finanziario di riferimento
  • Mutuo a tasso misto: quando il tasso è applicato in modo diverso nel corso del tempo (un periodo seguendo il tasso variabile, e l’altro seguendo il tasso fisso)
  • Mutuo a tasso variabile con CAP: è un mutuo che segue l’andamento del variabile ma con una assicurazione che llimita la crescita verso l’alto del tasso nel corso del tempo
• Piano di ammortamento: E’ il programma mediante il quale si definisce l’ammontare delle singole rate e le loro scadenze. Il piano più diffuso attualmente è il così detto “ammortamento alla francese” in cui per ogni rata la quota di capitale rimborsato è crescente, mentre la quota di interessi è decrescente. Un esempio in caso di rata costante di importo 100:

• Durata: Rappresenta la lunghezza in anni del piano di ammortamento, cioè dopo quanto il debito sarà estinto (tipicamente 5, 10, 15, 20, 30 anni)
• Ipoteca: Rappresenta il diritto che ha il mutuante ad avvalersi sul bene in caso di insolvenza del debito, ed è di fatto la garanzia per la concessione del mutuo.

L’atto per la concessione del mutuo deve essere stipulato come atto pubblico e quindi davanti ad un notaio sottoforma di un vero e proprio contratto.

A presto,
Bartolomeo S.

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In questi giorni ho cercato di darmi una risposta sensata ad una domanda che mi tormentava. Ossia perché esistono così tante proposte apparentemente diverse di mutuo sul mercato e perché i consumatori non si dirigono su La più conveniente. Penso di aver capito che non esiste un parametro oggettivo per determinare La più conveniente.

Scegliere il mutuo adatto alle proprie esigenze non è semplice ed immediato. Le offerte sul mercato sono molteplici e spesso si differenziano tra loro non per una reale economicità dell’uno rispetto all’altro ma per come si adattano alle singole esigenze del potenziale cliente.

Per capire meglio: una banca è pur sempre una realtà che deve generare guadagno. Quando viene immesso sul mercato un nuovo prodotto di tipo mutuo questo sarà modellato secondo delle previsioni che la singola banca farà rispetto all’andamento dei tassi di interesse.  Una previsione è di per se sempre una scommessa ma statisticamente in media il mutuante (l’istituto che eroga la somma di denaro) calcolerà di avere i medesimi guadagni sui vari tipi di mutuo in base ai rischi che comporta il prestito.  Per questo dobbiamo innanzi tutto essere consapevoli che dal punto di vista statistico (se consideriamo i rischi legati all’andamento dei tassi di interesse, dell’inflazione, etc..) le varie tipologie di mutuo potrebbero portare al medesimo risultato.

A questo punto per scegliere entrano in gioco dei fattori personali come: la propensione al rischio, la stabilità finanziaria, le proprie previsioni sull’andamento dei tassi, la propria condizione socio-economica, etc. Per questo prima di scegliere un mutuo è meglio mettersi a tavolino e guardarsi intorno per analizzare la propria situazione.
Qualche consiglio per iniziare ad orientarsi:

• Check up finanziario: molte banche o istituti ne propongono di gratuiti e permettono di capire lo stato attuale delle proprie finanze. Questo passo può aiutare a capire ad esempio l’importo della rata che può essere sostenuta. Una possibile strategia è quella di analizzare le proprie entrate (fonti di reddito) ed uscite (spese fisse, altri finanziamenti in corso, bollette, spese varie) e vedere quanti soldi potremmo essere in grado di mettere nel mutuo senza rimanere con l’acqua alla gola.
• Tipologia di reddito: avere un reddito fisso (ex lavoro dipendente), variabile (ex libero professionista) o stagionale (ex un gelataio) può variare molto sulla scelta. Ad esempio chi ha un reddito fisso nel tempo per evitare sorprese può dirigersi verso mutui a tasso fisso o a rata costante (vedremo la differenza nei prossimi articoli) che peseranno sul reddito sempre per la stessa quota. Un libero professionista potrebbe puntare su un tasso variabile scommettendo che in caso di aumento dei tassi di interesse migliora anche lo stato dell’economia in genere e quindi i proprio introiti. In caso di entrate di tipo stagionale ad esempio potrebbe far comodo forme di mutuo alternative (ex mutuo libero).
• Propensione (e soprattutto possibilità di esporsi) al rischio: mutui a tasso variabile sono pur sempre scommesse ed è di comune pensiero che si debba evitare di esporsi a questo rischio se non si è in grado si sopportare una aumento del 30% della tassa del mutuo. Da ricordare che in generale i tassi variabili stanno per molto tempo sotto il valore del tasso fisso, ma la rata del mutuo va pagata ogni mese anche quando i tassi raggiungono dei picchi elevati.
• Durata: aumentare la durata del mutuo permette di abbassare l’importo della rata ma vale la pena pensare alla propria età ed a come può variare la nostra condizione nel tempo.

Questi sono solo alcuni spunti di riflessione sui quali vale la pena soffermarsi un minimo a riflettere. Per ottenere migliori risultati dei professionisti potrebbero essere più adatti a guidarvi e consigliarvi.

A presto,
Bartolomeo S.

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