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Una delle voci di spesa che devono essere prese in considerazione al momento dell’acquisto di una casa sono le imposte da pagare sulla stipula del contratto di mutuo. Ancora una volta ci viene incontro l’agenzia delle entrate con la sua guida già destcritta nel precedente articolo sulle detrazioni fiscali.

Le spese sono diverse a seconda di chi concede il mutuo facendo dinzione tra banche (assoggettate all’imposta sostitutiva sui finanziamenti) e le imprese non bancarie (assoggette alle imposte ordinarie previste sugli atti). Ma iniziamo a vederle nel dettaglio.

Tra le eventuali altre le principali imposte da versare per mutui erogati da imprese non bancarie sono:

• l’imposta di registro fissa sul contratto di finanziamento (pari a 168 euro);
• l’imposta proporzionale (nella misura di 0,50%) sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore;
• l’imposta proporzionale ipotecaria per l’iscrizione (2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse;
• l’imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento (pari a 14,62 euro per ogni foglio) e sulle ricevute di pagamento delle rate (attualmente 1,81 euro per esemplare);
• l’imposta proporzionale di bollo (nella misura del 12 per mille) sulle cambiali rilasciate.

Tra le eventuali altre le principali imposte da versare per mutui erogati da banche sono:

• l’imposta sostitutiva sui finanziamenti la cui applicazione determina l’esenzione dall’imposta di bollo, dall’imposta di registro, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative. L’applicazione dell’imposta sostitutiva non determina invece l’esenzione totale dell’imposizione sulle cambiali, emesse in relazione alle operazioni di finanziamento bancario a medio e lungo termine, che rimangono soggette ad imposta di bollo nella misura dello 0,1 per mille (anziché del 12 per mille).
• L’aliquota dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine è pari allo 0,25% o al 2% dell’importo erogato, a seconda che si tratti di prima casa o meno.

Per maggiori informazioni o casistiche particolari la guida citata dell’Agenzia delle entrate risulta essere una buona base di partenza.

A presto,
Bartolomeo S.

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Il tasso di interesse BCE è il tasso con il quale si definisce il costo per le banche per ottenere prestiti dalla Banca Centrale Europea. In caso che una banca abbia carenza di liquidità può far ricorso a questo tipo di finanziamento esattamente come un privato può aprire un mutuo con una banca.

Il tasso EURIBOR è invece il tasso reale con il quale le banche si scambiano denaro tra di loro.

I mutui a tasso variabile possono utilizzare come parametro di riferimento o il tasso BCE o il tasso EURIBOR e per questo vale la pena fare dei confronti. Iniziamo innanzi tutto con il grafico di confronto fra gli storici del tasso BCE e EURIBOR a 3 mesi (che è una via di mezzo fra quello ad un mese e quello a 6 mesi).

Il gradico in basso fa vedere anche una misura della differenza per ogni mese fra tasso BCE ed EURIBOR. Come si puà notare storicamente il tassoBCE è quasi sempre più basso ed inoltre è molto più stabile dell’altro. Soltanto nell’ultimo anno c’è stata una controtendenza per la eccezionale picchiata dei tassi EURIBOR. La maggiore volatilità dell’EURIBOR è dovuta principalmente alla sua dipendenza da fattori come le previsioni di mercato, l’andamento delle borse ed inoltre non è un parametro immune ad operazioni di mercato puramente speculative.

Da questo confronto può apparire immediatamento chiaro che sia meglio propendere verso un mutuo a tasso variabile dipendente dal tasso BCE rispetto ad un EURIBOR. Dobbiamo però stare attenti ad i facili entusiasmi. Infatti, solitamente le banche adottano dei valori di spread diversi per le due tipologie di mutuo andando di fatto ad annulare eventuali vantaggi. Altri discorso può essere fatto per i periodi di eccezionale economicità dei tassi (come quello attuale) in cui il tasso BCE non sembra poter scendere sotto la bassissima soglia dell’1% mentre l’EURIBOR sta toccando valori sotto lo 0.5%.

Di seguito lo storico a confronto in formato tabellare:

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Di seguito il grafico e i valori tabellari della media mensile dell’andamento storico del valore dei tre valori dell’EURIBOR a un mese, tre mesi e sei mesi dall’introduzione dell’indice nel gennaio 1999.

Andamento storico

Valori dello storico:

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Con questo post cercherò di aprire una serie di considerazioni riguardanti uno dei passi fondamentali per l’acquisto di un immobile… la fonte di finanziamento.

Il più classico dei metodi per ottenere il finanziamento necessario all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile è il mutuo. La scelta del mutuo implica moltissime considerazioni ed alcune volte è dettata da leggi di mercato che non lasciano molte scelte. Ma prima di procedere con argomenti di discussione più avanzati è utile una piccolo introduzione.

La definizione che troviamo su Wikipedia alla voce mutuo è: “Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.”

In soldoni il mutuo non è altro che un finanziamento che può essere erogato da una banca, un’istituto di credito o una società finanziarie per l’acquisto di una unità abitativa (prima o seconda casa) o per la sua ristrutturazione. L’erogazione del denaro viene effettuata a fronte della stipula di un vero e proprio contratto mediante il quale il mutuatario (colui che richiede) si impegna a restituire la cifra al mutuante (parte che concede il finanziamento) nel corso del tempo secondo un piano di rimborso (chiamato ammortamento) prestabilito.

I principali elementi caratterizzanti un mutuo sono:

• Rata: La quota in denaro restituita periodicamente utilizzata per estinguere il debito (tipicamente la periodicità può essere mensile, trimestrale o semestrale). E’ stabilita da un piano di ammortamento ed è composta da una quota di capitale ed una di interessi.
• Capitale: E’ l’ammontare ottenuto con il finanziamento che deve essere restituito. Normalmente il valore del mutuo viene erogato fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile. Alcune banche possono arrivare al 100% ma potrebbero chiedere condizioni più onerose o garanzie aggiuntive.
• Tasso d’interesse: L’interesse rappresenta la somma che il mutuantario deve come compenso al mutuatante per ottenere la disponibilità di un capitale. Il tasso indica la percentuale di denaro che deve essere restituita rispetto al capitale erogato. I muti si contraddistnguono per:
  • Mutuo a tasso fisso: il tasso è determinato alla stipula del contratto e rimane invariato nel tempo
  • Mutuo a tasso variabile: la rata varia nel tempo in dipendenza di un parametro finanziario di riferimento
  • Mutuo a tasso misto: quando il tasso è applicato in modo diverso nel corso del tempo (un periodo seguendo il tasso variabile, e l’altro seguendo il tasso fisso)
  • Mutuo a tasso variabile con CAP: è un mutuo che segue l’andamento del variabile ma con una assicurazione che llimita la crescita verso l’alto del tasso nel corso del tempo
• Piano di ammortamento: E’ il programma mediante il quale si definisce l’ammontare delle singole rate e le loro scadenze. Il piano più diffuso attualmente è il così detto “ammortamento alla francese” in cui per ogni rata la quota di capitale rimborsato è crescente, mentre la quota di interessi è decrescente. Un esempio in caso di rata costante di importo 100:

• Durata: Rappresenta la lunghezza in anni del piano di ammortamento, cioè dopo quanto il debito sarà estinto (tipicamente 5, 10, 15, 20, 30 anni)
• Ipoteca: Rappresenta il diritto che ha il mutuante ad avvalersi sul bene in caso di insolvenza del debito, ed è di fatto la garanzia per la concessione del mutuo.

L’atto per la concessione del mutuo deve essere stipulato come atto pubblico e quindi davanti ad un notaio sottoforma di un vero e proprio contratto.

A presto,
Bartolomeo S.

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